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《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》之解读


加入时间:2017-3-25 17:40:37

关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)
《物权法》2007年3月16日通过,现予公布,自2007年10月1日起施行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》已于2015年12月10日由最高人民法院审判委员会第1670次会议通过,现予公布,自2016年3月1日起施行。可以看出,历经八年之久,《解释》最终得以出台。
  
第一部分 《物权法》司法解释体系
1.担保物权:2000年12月颁布了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》,该解释目前在总结修订阶段。
以商品房买卖为名,行融资之实案例
甲开发商为套取银行资金,与乙串通签订虚假的预售商品房买卖合同而获得丙银行的贷款。买卖合同无效,甲乙应对贷款共同承担连带赔偿责任。
2.建筑物区分所有权: 2009年5月颁布了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。
3.用益物权中的国有土地使用权: 2005年6月颁布了《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。
4.土地承包经营权: 2005年7月颁布了《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》和2014年1月颁布了《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包经营纠纷调解仲裁案件适用法律若干问题的解释》。
第二部分 物权法司法解释
为正确审理物权纠纷案件,根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,结合民事审判实践,制定本解释。
【解读】本解释规定了《解释》全文共22个条文,将于今年3月1日起施行,主要对六方面内容作出规定:关于不动产登记与物权确认或基础关系争议;关于预告登记的效力;关于特殊动产转让中的“善意第三人”;关于发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围;关于按份共有人优先购买权的司法保护;关于善意取得制度的适用。
一.不动产登记与物权确认或基础关系争议:F1-2
第一条 因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外。
【解读】
1.不动产物权变动生效的“要件”是登记;而不动产物权变动的“原因”或“基础”只能是买卖、赠与、抵押等当事人的单方或双方的法律行为。可见,“要件”不同于“原因”或“基础”
2.涉不动产登记民事诉讼的诉讼标的应当是针对不动产物权的归属或原因行为(基础法律关系)。也就是说,当事人之间或第三人对被登记的不动产物权或原因行为等民事法律关系产生争议,此争议实质上存在于当事人之间,当事人与登记机构之间并无实质争议,故应当通过民事诉讼程序加以解决。
3.涉不动产登记行政诉讼的诉讼标的针对的是登记行为本身,亦即在行政诉讼中人民法院审查的是登记行为的合法性。因登记机构违反法律规定拒绝登记或登记程序不合法导致错误登记等违反法定程序,而在当事人与登记机构之间产生的纠纷,如果登记机构对应予登记的事项不予登记对于错误的登记不予更正,当事人可以提起行政诉讼。
第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。
【解读】
1.本条是“名、实不符”物权人规定。“名、实不符”的情形:
①登记的不动产所有权实际上属于多人共有,但仅登记在一人或部分人名下。如合伙共有财产、家庭共有财产、房地产合建财产等。
②因避税、避债等原因而借名登记
③不动产代理人将自己登记为所有权人。
2.对于“名、实不符”物权人之间发生的争议,可以通过不动产确认诉讼或执行异议之诉等主张权利。
3.即使不动产登记簿记载的物权状态被证明与真实物权状态不符,但真实物权人仍有可能因第三人构成善意取得而丧失不动产物权。
4.说明不动产登记簿只是公文书证,其在确定不动产物权归属方面的证明力远高于其他证据的证明力。
5.不动产登记簿登记仅仅是一种拟制事实,允许当事人通过举证推翻不动产登记簿的物权状态【如房款支付凭证的保管、不动产的占有使用情况、委托购买协议、出资协议等】。
6.法律对不动产登记簿推定力的规定是一种证明责任或举证负担的规范,与实体权利的归属并不直接相关。
二.关于预告登记的效力与确权诉讼的关系:F3
第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后,当事人提起民事诉讼,请求确认物权归属的,应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
【关联法条】
《物权法》第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
【解读】
1.异议登记不表征权利,只是一项临时性的救济措施,其效力主要是警示他人该物权存在产权不明的交易风险
2.异议登记因法定期间内未提起诉讼而失效,但异议登记的失效与权属争议的消失并不相同。物权归属争议只能通过人民法院来解决。
3.异议登记制度并非申请确认权利的前置程序。
三.关于预告登记的效力:F4-5
第四条 未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。
【关联法条】
《物权法》第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。
【解读】
1.预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记,是相对于“本登记”或“终局登记”而言的登记制度。
2.预告登记旨在赋予被登记债权以一定物权效力。
3.根据《物权法》第二十条的规定,可以进行抵押预告登记,但未设立抵押权时,不能对抵押物行使抵押权。
预售商品房抵押预告登记案例
甲开发商与乙签预售商品房买卖合同后而在丙银行贷款并进行了抵押预告登记,而待房屋建成后的产权却未登记在乙的名下,因抵押权设立登记没有完成,丙不能对该预售商品房行使抵押权。
第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
四.关于特殊动产转让中的“善意第三人”:F6
第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的,不予支持,法律另有规定的除外。
【关联法条】
《物权法》第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。
【解读】
1.机动车的二手交易大量增加,实践中机动车名实不符的情况也并不鲜见,加之因强制执行债权人、参与分配债权人、交通事故引发损害赔偿→人身损害债权人、机动车所有权人破产→破产债权人等原因而形成的权利人,也会在诸多情形下与机动车买卖交易的双方当事人的权利产生交集。但一物之上既有物权又有债权时,物权优先于债权,上述债权人均应排除于物权法第二十四条所称的“善意第三人”范畴之外。
五.发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围:F7
第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
【关联法条】
《物权法》第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
【解读】
1.本条是对物权变动法律文书的限缩性解释。
2.对诉讼、仲裁和执行中的程序性问题或特定事项作出的裁定、决定、命令、通知书等,不会引起物权变动。
3.单纯解决身份关系的法律文书,不会引起物权变动。
4.确认性法律文书和给付性法律文书,也不会引起物权变动,只有形成性法律文件才能引起物权变动。
六.特殊物权保护:F8
第八条 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权,但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人,根据物权法第三十四条至第三十七条的规定,请求保护其物权的,应予支持。
【关联法条】
《物权法》第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
第三十四条 无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。
  第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
  第三十六条 造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
  第三十七条 侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。
七.关于按份共有人优先购买权的司法保护:F9-14
第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时,其他按份共有人主张优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。
【关联法条】
《物权法》第一百零一条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
【解读】
1.优先购买权的目的必须为“购买”,即有偿转让。
2.继承、遗赠等的无偿性和价格缺乏使得优先购买成为不可能。
第十条 物权法第一百零一条所称的“同等条件”,应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。
  第十一条 优先购买权的行使期间,按份共有人之间有约定的,按照约定处理;没有约定或者约定不明的,按照下列情形确定:
  (一)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的,以该期间为准;
  (二)通知中未载明行使期间,或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的,为十五日;
  (三)转让人未通知的,为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日;
(四)转让人未通知,且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的,为共有份额权属转移之日起六个月。
【解读】
1.当事人指定或约定的期间。
2.一般行使期间(15日):适用两种情形,该规定系参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条对承租人优先购买权行使期间的规定。
3.最长行使期间(6个月)。
  第十二条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额,其他按份共有人根据法律、司法解释规定,请求按照同等条件购买该共有份额的,应予支持。
  其他按份共有人的请求具有下列情形之一的,不予支持:
  (一)未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买,或者虽主张优先购买,但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求;
(二)以其优先购买权受到侵害为由,仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。
【解读】
1.按份共有人的先买权系附条件的形成权,按份共有人可以通过单一法律行为,即与转让人形成转让共有份额的合同法律关系。
2.从合同成立的角度看,转让人将“同等条件”告知其他按份共有人发出的行为(要约)后,其他按份共有人作出以符合法律规定的同等条件购买该共有财产份额的意思表示到达转让人(承诺)时,在该按份共有人与转让人之间成立并生效转让合同。
因此,主张优先购买的按份共有人当然有权提起诉讼,请求根据以同等条件为合同主要条款的转让合同优先购买拟转让份额,这在性质上就是请求转让人履行转让共有份额的合同义务,人民法院在认为符合约定条件时就应支持上述请求,据此作出的判决性质是给付判决,优先购买权人在转让人不履行生效判决确定的给付义务时,可向人民法院申请强制执行。
3.由于优先购买权人提起诉讼时合同尚处于履行阶段,其并未取得该共有财产份额的所有权,故其请求权基础是转让共有财产份额之债,而非物权,故如其直接请求确认对转让的共有财产份额享有物权,则人民法院应当予以释明,经释明仍不变更诉讼请求的,对该请求不予支持。
4.侵害优先购买权并不产生转让合同无效抑或应撤销的法律后果。
第十三条 按份共有人之间转让共有份额,其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。
第十四条 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时,请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的,应予支持。
八.关于善意取得制度的适用:F15-21
  第十五条 受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。
【关联法条】
《物权法》第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
【解读】
1.民法意义上的“善意”,通常指行为人在从事民事行为时,认为其行为合法,或者认为相对方具有合法权利、行为合法的一种心理状态。
2.善意的认定需同时具备“不知道转让人无处分权”和“无重大过失两个条件。
3.真实权利人承担举证证明责任。
4.善意取得制度要解决的物权变动问题。
5.《物权法》第106条第3款的规定,说明质权等也可以善意取得。
  第十六条 具有下列情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:
  (一)登记簿上存在有效的异议登记;
  (二)预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意;
  (三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;
  (四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;
  (五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的,应当认定受让人具有重大过失
【解读】
1.不动产物权以登记方式公示时,应围绕登记判断善意
  第十七条 受让人受让动产时,交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的,应当认定受让人具有重大过失。
  第十八条 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”,是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
  当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的,转让动产法律行为生效时为动产交付之时;当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的,转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。
法律对不动产、动产物权的设立另有规定的,应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。
【关联法条】
《物权法》第二十五条 动产物权设立和转让前,权利人已经依法占有该动产的,物权自法律行为生效时发生效力。(简易交付)
第二十六条 动产物权设立和转让前,第三人依法占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。(指示交付)
【解读】
1.对不动产善意取得的善意时间点采取了“依法完成不动产物权转移登记”的后置善意的判断时点,以最大可能抑制善意取得的负面效果。
第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”,应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况,参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
第二十条 转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的,应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。
  第二十一条 具有下列情形之一,受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的,不予支持:
  (一)转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效;
(二)转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。
【解读】
1.就法律性质而言,善意取得因转让人处分权缺失而应被纳入法律拟制的原始取得,从物权法第一百零六条的最终表述看,法律也并未将转让合同有效即原因行为的效力作为善意取得的法定要件。也就是说,善意取得的适用情形既可能存在于转让合同有效的场合,也可能存在于转让合同无效的场合。
2. 根据合同法的规定,合同效力包括了合同有效、绝对无效、可撤销、效力待定、未生效等形态。法律对于不同类别的情形规定了不同的法律后果。
①绝对无效合同。因其与合同制度目的完全背道而驰,严重侵害国家利益、社会公共利益,其瑕疵不可治愈,法律作出完全否定性评价,令其绝对地当然地无效
②可撤销合同。因其主要是在意思表示上存在瑕疵,主要影响合同利益在当事人之间的分配,故法律着眼于为意思表示瑕疵的一方当事人提供救济,由其根据自身利益的考量决定是否撤销合同。
③效力待定合同。因合同仅欠缺缔约能力要件,对社会公共利益的损害相对轻微,与合同制度的目的没有根本性抵触,故法律允许有权人通过追认消除瑕疵。
明确规定排除合同绝对无效情形下善意取得的适用,符合法律的基本精神和价值追求,与物权法规定的善意取得制度、合同法规定的合同绝对无效制度的宗旨相吻合。
3.在具有欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的转让合同,除以欺诈、胁迫手段订立合同损害国家利益应归于无效外,则属于合同法第五十四条第二款规定的可撤销情形。此时,应再进一步区分不同情形加以区别对待。如系受让人具有欺诈、胁迫的手段或者乘人之危的情形,在转让人行使撤销权撤销该转让合同时,则该行为表明转让人对其此前在受到欺诈、胁迫或乘人之危情形下而为的意思表示的否认,合同因欠缺有效要件而归于无效,此时,基于法律的规定,法律在尊重当事人自身选择的基础上亦应对此作出否定性评价,而且,从民法所追求的正义价值的角度视之,受让人为达到目的所实施的欺诈、胁迫或乘人之危的行为,是一种主观恶意较高的行为,转让人行使撤销权表明受让人所追求的不利益已经超出了转让人所能容忍和接受的程度,构成了对公序良俗的挑战,故其所应受到的法律的非难在程度上亦应相当于或者仅次于法律对合同绝对无效行为的评判,因此,《解释》对于此种情形也明确规定排除善意取得的适用。
  第二十二条 本解释自2016年3月1日起施行。
  本解释施行后人民法院新受理的一审案件,适用本解释。
  本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件,以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。
 
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