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现实中，买房人因房屋存在一般质量问题要求开发商承担减少房价款的纠纷往往得不到法院的支持。法院的理由是因房屋存在质量问题而要求房地产开发商减少房价款的诉讼请求缺乏法律依据。本文作者则主张房屋存在一般质量问题时，买房人有权要求出卖人减少房价款并建议：签订房屋买卖合同时，买房人应当就房屋出现质量问题时开发商应当承担减少房价款等违约责任作出明确约定，以更好地保护自己的合法权益。
作为不动产，房屋的质量问题与安全问题紧密相关。房屋买卖合同中，房屋质量合格交付是出卖人依据法律规定或者当事人约定交付标的物的主要义务，该义务是法定义务。如果房屋存在质量问题，显然属于出卖人履行合同不符合约定质量标准的违约行为。关于房屋质量问题的形态，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条将房屋质量问题依其轻重程度划分为———房屋主体结构质量不合格、房屋质量问题已经严重影响正常居住使用、房屋一般质量问题———三种情形。房屋存在一般质量问题时，“解释”规定的违约责任形式只有修复。至于修复责任以外，出卖人是否应当承担其它违约责任，则没有涉及。
房屋存在一般质量问题时，买房人无权请求解除合同(即无权要求退房)。因为解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或者约定根据的情况下任意解除合同，维护已经成立的交易秩序。一般情况下，解除合同是以对方根本违约为前提条件。所谓根本违约，是指当事人一方的违约行为严重影响了另一方订立合同时所期待的经济利益，剥夺了合同当事人在交易中追求的全部或基本目的。合同法第九十三条的规定体现了这一原则。最高法院解释第十二条、十三条则具体规定了可以要求退房的两种情形———“房屋主体结构质量不合格”、“房屋的质量问题严重影响正常居住使用”。如果房屋仅存在一般质量问题，则不属于出卖人根本违约，因此买房人无权请求解除合同。
房屋存在一般质量问题时，买房人请求损害赔偿存在着一定的障碍。损害赔偿的一个基本前提是损害事实的客观存在。损害包括受害人财产上的积极损失和可得利益的损失。当房屋出现诸如墙壁或楼板裂缝、屋顶遮阳板破损等一般质量问题时，往往不会对买房人造成既有财产的损失。没有损害，显然不能要求损害赔偿。而可得利益的损失在绝大多数以自己居住为目的的商品房买卖合同中则不能成立。
房屋存在一般质量问题，可以要求房屋出卖人承担修理、修复责任。合同法及“解释”对此都作出相应规定。
但笔者认为房屋存在一般质量问题时，买房人有权要求出卖人减少房价款。之所以如此，理由有二：
(1)房屋出卖人承担减少房价款的违约责任，可以对由于其违约行为致使买房人合同目的不能完全实现给予适当的补偿。众所周知，买房人订立房屋买卖合同的目的，是通过支付房价款来获取合乎质量标准的房屋。如果买房人购得的房屋存在质量瑕疵，即使不经修复也能正常居住使用、或者通过加固补强使质量缺陷得以修复并可以保证正常居住使用，但买房人的合同目的显然没有完全实现。因为买房人所购买的是“正品”房屋，不是虽有瑕疵但尚可继续使用的“次品”房。造成买房人合同目的不能完全实现的原因，完全是出卖人履行合同不符合约定义务的违约行为所致。作为违约方———房屋出卖人，应当就由于其违约行为所造成的买房人合同目的没有完全实现所带来的损失予以相应的补偿。房屋作为不动产也属于商品，应当遵循按质论价的基本原则。在房屋存在一般质量问题时，通过减少房屋购买价款的方式，对买房人给予相应补偿，显然符合实现订立合同目的的基本原则。
(2)出卖人承担减少房价款的违约责任依法有据。合同法第一百一十一条就标的物的质量不符合约定时，违约方应当承担的责任形式作出明确规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”上述违约责任中，修理、更换、重作可统称为对标的物的补正，减少价款和报酬可统称为减价。
依照上述规定，笔者认为，当房屋存在质量问题但毋须修复也可正常居住使用的情形下，买房人有权依照合同法的上述规定要求出卖人减少房价款。有观点认为，房屋属于不动产，不能按照一般商品那样按质论价。笔者认为，此种观点没有法律依据。相关的法律法规没有规定合同法第一百一十一条中的“标的的性质”有动产与不动产之分，没有规定在房屋质量纠纷中不能适用“减少价款”的违约责任形式。笔者认为，所谓“标的的性质”应当理解为标的物质量问题的程度。一般质量问题的，可以适用补正、减价的形式；只有在质量问题严重，以至于采取补正、减价等措施仍不能实现债权人订立合同的目的时，方可选择退货这种解除合同的方式。
另一种观点认为，补正、减价、退货三者间只能选择一种适用。笔者认为，此种观点有失偏颇。上述三种责任形式中，不能与其它形式同时适用的只有退货一项。因为退货意味着解除合同。合同一旦解除，合同双方不再履行合同了。补正、减价的适用前提则是合同继续履行。补正、减价是可以同时适用的。补正是对标的物质量缺陷的修复，减价则属于对非违约方合同目的的没有实现的补偿，两者同时适用符合法律关于违约责任设计初衷。
同时，笔者认为，如果房屋出卖人仅承担修复责任的话，尚不足以弥补买房人合同目的没有完全实现的损失，不足以保护买房人的合法权益，也不足以规范房地产开发市场。
作为不动产，房屋的质量问题与安全问题密切相关。交付质量合格的房屋是出卖人的第一要务，是出卖人的法定义务。如果出卖人交付使用的房屋存在质量问题，则其必须承担修复责任。这不仅是其合同义务，也是其维护广大公众的人身、财产安全的社会强制义务。因此，不能因为出卖人承担了修复责任就可以免除其承担减少房价款的违约责任。笔者认为，无论出卖人是否需要承担修复责任，只要房屋存一般质量问题，出卖人都应当承担减少房价款的违约责任。
在解决房屋质量纠纷中，依照《合同法》第一百一十一条的规定，结合实际情况，运用减少房价款这种违约责任形式，不仅很有必要，而且切实可行。这样既可以充分保护广大购房消费者的合法权益，也可以促使房地产开发商更加重视房屋质量问题，进一步规范我国日益发展的房地产市场。
作者：刘路军 张茵清 北京金研律师事务所律师 来源：房产律师网
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