房产登记合法、结果错误的法律分析

一、案情

原告：杨光群

被告：四川省泸州市规划建设局（简称规划建设局）

第三人：四川省泸州市龙马潭区安宁农村信用社合作社（简称信用社）

2007年6月27日，第三人信用社）与“杨光群”共同向被告下属四川省泸州市房地产监理所（简称房监所）申请办理借款人为杨光群、抵押人为杨光群及配偶韩家彬、抵押物为泸州市江阳区康乐路3号1幢2单元10号房屋、抵押期限为2007年6月27日至2010年6月26日的房屋他项权利登记，提交的登记资料有：1、《房屋他项权利登记申请表》；2、权利人为杨光群的《房屋所有权证》、《土地使用权证》；3、借款人为杨光群的《最高额抵押担保借款合同》；4、抵押人为杨光群及配偶韩家彬的《房地产抵押合同》；5、抵押人杨光群及配偶韩家彬的《身份证》、《结婚证》复印件；6、《房屋现状说明书》；7、信用社愿意为杨光群及韩家彬贷款和设立房屋抵押权登记承担责任的《承诺书》。房监所于2007年6月28日向抵押权人信用社颁发了泸市房江阳区他字第00054819号《房屋他项权证》。

2007年12月17日，杨光群以自己的泸市房权证江阳区字第0000104803号《房屋所有权证》遗失为由，向房监所申请挂失。该所经查，该房屋已设立了贷款抵押登记。杨光群称自己从未向信用社借款，也未将自己的房屋设立抵押登记，请求房监所注销该房屋的他项权证。房监所以申请房屋抵押权登记的资料齐全、符合法定条件为由拒绝注销该房屋抵押权登记。杨光群不服，于2008年1月诉至法院，行政诉讼请求判决撤销泸市房江阳区他字第00054819号房屋抵押权登记。

法庭查明：信用社申办房屋抵押权登记的资料，除借款人、抵押人“杨光群”签名和指纹印不是杨光群所为外，其余均为真实、合法、有效；信用社与“杨光群”和韩家彬签订《最高额抵押担保借款合同》、《房地产抵押合同》前查看了抵押物，查验了身份证、房屋所有权证书、土地使用权书、结婚证书，询问了借款人“杨光群”、抵押人“杨光群”和韩家彬；信用社与“杨光群”及韩家彬共同到房监所申请办理房屋抵押权登记，填写申请表，坚持辩称原告杨光群与申办房屋抵押权登记的借款人和抵押人“杨光群”是同一人，并非两个人；信用社以杨光群和韩家彬为共同被告已经提起借款纠纷民事诉讼；申办房屋抵押权登记提交的杨光群《身份证》是1997年办理的，时年23岁。

杨光群和韩家彬于2006年11月8日结婚，抵押物泸州市江阳区康乐路3号1幢2单元10号房屋系杨光群婚前个人购买。2007年3月22日，杨光群和韩家彬用同样的资料、证书，同样的手法，与泸州市江阳区况场农村信用合作社共同申请房屋他项权利登记，抵押期限为2007年3月22日至2010年3月20日。2007年6月12日，该房屋他项权利登记由杨光群与泸州市江阳区况场农村信用合作社共同申请注销。

二、审判

原告诉称：被告在办理房屋抵押权登记时所依据的《泸州市房屋他项权利登记申请表》、《最高额抵押担保借款合同》和《房地产抵押合同》，不是原告的签名和捺印，因此缺乏真实性；同时，被告没有当面核实当事人身份和签字捺手印，属程序违法。请求法院判令被告注销《房屋他顶权证》。

被告辩称：原告与第三人按照《城市房地产抵押管理办法》和《城市房屋权属登记管理办法》规定，申请办理房屋抵押权登记，产权清楚，资料齐全。被告已尽谨慎的合理审核职责，办理房屋抵押权登记合法。本案的鉴定结论不应作为证明被告的房屋抵押权登记行为违法的证据使用，因为该鉴定结论与被告的房屋抵押权登记行为没有必然联系。请求法院判决维持房屋抵押权登记、颁证行为。

第三人述称：原告提供的申请房屋抵押权登记的资料齐全，权属清楚；被告作为法定的房屋抵押权登记机关，在办理房屋抵押权登记时，已尽了合理合法的审查义务；被告依法颁发的《房屋他项权证》，应当受法律保护，从而才能保护第三人的利益。故应维持被告颁发的《房屋他项权证》。

一审法院认为：被告规划建设局作为房地产行政管理部门，具有对本行政区域内的房地产抵押权登记职能。《城市房屋权属登记管理办法》【注】该法已被2008年7月1日实行的《房屋登记办法》废止第十一条规定，房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押登记申请书、抵押合同、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料等。房屋抵押权登记机构应当对申请人的申请进行审核，凡权属清楚、证明材料齐全的，予以登记。对申请材料的真实性，房屋抵押权登记机构只能采取力所能及的实质审查标准，即审查法律、法规规定应提供的材料是否齐全完备，无明显违法情形即可。本案中，申请房屋抵押权登记的当事人向被告提供了符合《城市房地产抵押管理办法》和《城市房屋权属登记管理办法》要求的文件、资料；被告按照法定程序和法定职责，审查后予以登记并颁证，尽到了合法、合理、审慎的注意义务，其登记行为合法。由于申请房屋抵押权登记的当事人提供的文件、资料中“杨光群”处的签字和印捺的手印不具有真实性，应属申报不实。根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条的规定，对申报不实的，房屋登记机构有权注销房屋抵押权登记。因此，被告应当履行注销房屋抵押登记的法定职责。《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定，房屋他项权利登记，由权利人（原告）和他项权利人（第三人）共同申请。本案中申请人提交的材料中“杨光群”的签名和指纹印不是原告杨光群所为，由此发生的鉴定费4000元应由第三人龙马潭信用联社负担。

一审法院判决：四川省泸州市江阳区人民法院于2008年5月16日作出如下判决：“被告泸州市规划建设局于本判决生效之日起三十日内履行注销泸市房江阳区他字第00054819号《房屋他项权证》的职责。案件受理费50元，鉴定费4000元，共计4500元，由被告泸州市规划建设局负担50元，由第三人龙马潭信用联社负担4000元。”

龙马潭信用联社上诉称： 1、原判对《城市房屋权属登记管理办法》第25条所述“申报不实”的理解错误。申报不实是指申报的材料是虚假的，无效的。本案所提交的登记材料本身是合法、真实、有效的，尽管杨光群的签名不是真实的，但材料上其他当事人的签名是真实的。不真实的签名并不必然导致合同无效，合同效力也不属于登记机关和行政诉讼审查范围。2、撤销登记应以民事诉讼确认抵押合同无效为前提，否则，抵押登记被注销，就会出现抵押合同有效，抵押权无法实现的矛盾。本案申报材料的有效性不属于行政诉讼审查范围。3、被告未对申请人杨光群的身份进行合法、合理、审慎的审查义务，如果对申请人杨光群的身份和资格进行了合法、合理、审慎查验，即便申请登记材料有假，也能查明，也不会发生房屋抵押权登记。因此，原审判决认定被告按照房屋登记程序和法定要件要求，已尽到了合理、合法、审慎的注意义务是错误的。4、原判决认定房屋登记具体行政行为合法，却又判决注销该合法的房屋登记具体行政行为，不符合法律的规定，导致认定的事实与判决结果自相矛盾。一审判决错误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。

规划建设局辩称：1、房产登记申报不实，依法应予撤销。龙马潭信用联社与并非原告的“杨光群”共同向房监所申请房屋抵押权登记时提交的《房屋他项权利登记申请表》、《最高额抵押担保借款合同》、《房地产抵押合同》上的申请人、借款人、抵押人杨光群的签名笔迹和签名笔迹处印捺的指纹，不是原告杨光群的签名笔迹和指纹印捺。上述三份登记材料因此不具有合法性、真实性、有效性，应当属于“当事人提供虚假材料申请登记”，属于“申报不实”。上诉人所持合同当事人签名及指纹印捺不真实并不必然导致合同无效，人体部分是假不能认定整个人是假为由，认为原审判决对“申报不实”和“当事人提供虚假材料申请登记”的相关规定理解错误，导致适用法律依据错误的上诉理由，既是对房屋登记相关法律、规章规定的误读，也是对房产登记、合同效力、行政与民事诉讼关系的曲解，还是对假人、假物、假材料、假证据认定规则及标准的混淆。2、答辩人下属泸州市房地产监理所对房屋抵押权登记已尽到合理、合法、审慎的注意义务，没有违法行为；所作房屋抵押权登记及发给证书，符合权属清楚、资料齐全、程序合法的登记要求，没有不当行为；没能辨别出借款人、抵押人、申请人签名及指纹印捺不是原告杨光群所为，没能发现该登记材料虚假，既是答辩人下属泸州市房地产监理所自身职责、能力、条件所限，也是答辩人下属泸州市房地产监理所对身为贷款人、抵押权人、金融信贷企业法人的上诉人查询、核实借款人、抵押人、申请人身份及签名和指纹印捺后承认、承诺该登记材料真实的合理信任，并非失职、违法行为，并非未尽合理、审慎注意义务。由于上诉人提供的申请人、借款人、抵押人“杨光群”的签名笔迹和指纹印捺不真实，身份不真实，导致登记结果错误，应当为此承担相应的法律责任。答辩人在司法鉴定结论证明上诉人提交虚假登记材料，导致登记结果错误后，没有适时依法履行撤销该房屋抵押权登记、收回房屋他项权利证书或者公告作废的义务，应属不适时履行法定职责的行为，愿意承担相应的法律责任。原审判决答辩人于判决生效后三十日内履行注销泸市房江阳区他字第00054819号房屋抵押权登记的职责，有事实和法律根据，是正确的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

杨光群辩称：杨光群并未向龙马潭区安宁农村信用合作社借款，未与该社签订借款合同和房屋抵押合同，也没有与该社共同申请房屋抵押登记。上诉人龙马潭信用联社也认可申请登记的材料不真实，依法应当注销房屋抵押登记。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

终审法院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行房地产抵押登记制度。根据《中华人民共和国担保法》第四十四条规定，办理抵押物登记，应当向登记部门提供主合同、抵押合同、抵押物的所有权或者使用权证书。根据《城市房地产抵押管理办法》第二十五条、第三十条规定，房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。该办法第三十二条规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押登记申请书、抵押合同、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明等文件。该办法第三十条规定，登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第四款规定，房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。该办法第二十五条第一款（一）项规定，申报不实的，登记机关有权注销房屋权属证书。根据上述法律规定，申请房地产抵押登记，必须由权利人和他项权利人共同申请，申请人向房屋登记机关交验的主要证明材料必须齐全并且真实。本案申请材料虽然齐全，但登记申请书和两份合同上的签字以及所捺的手印均不是杨光群本人所为，作为一方当事人的上诉人龙马潭信用联社对此并未陈述形成不真实的原因和理由。上诉人称杨光群明知有此笔借款和抵押，但未向法庭提供相应证据。在杨光群不认可的情况下，不能证明是共同申请。一方申请人的不真实应属申报不实。登记机关依据不真实的申请实施的登记行为不具有合法性，依法应当予以纠正。

抵押合同，是抵押登记的必备条件之一，但不是抵押登记的唯一条件。还需要具备其他法定条件，如果其他法定条件不具备，那么登记行为也不具有合法性。合法的抵押登记行为，必须是抵押合同有效；而抵押合同有效，不等于登记行为合法。本案即使抵押合同有效，也不能证明登记行为合法。一审判决并没有确认合同的效力问题。而是认定合同上“杨光群”签字不真实这一事实。

登记机关已尽到审查注意义务只能证明其自身无过错，但不等于登记行为必然合法。一审判决认为登记机关“已尽到了合法、合理、审慎的注意义务，其登记行为合法”的理由不当，依法予以纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，虽然理由有所不妥，但结论并无不当。上诉人请求依法改判的上诉理由不能成立，本院不予支持。

终审法院判决：四川省泸州市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定，于2008年11月19日作出如下判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人泸州市龙马潭信用联社负担。

学理判决：笔者认为，本案裁判理由和结论可作如下表述：房屋登记，是指房屋登记机构根据权利人及利害关系人的申请，依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为，是具体行政行为。房屋权属证书是权利人享有该房屋权利的证明。房屋权利的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定在房屋登记机构登记。以房屋设定抵押的，权利人应当申请抵押权登记。

申请房屋抵押权登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，提交申请人的身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、抵押合同、主债权合同及其他必要材料；应当对申请登记材料的真实性、合法性和有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。申请人提交虚假、无效的材料申请房屋登记，导致房屋登记错误的，应当承担相应的法律责任。

房屋登记机构对房屋抵押权登记申请，应当合理、审慎地查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人，如实、及时登记有关事项；对申请登记材料齐全且符合法定形式、申请人与依法提交的材料记载的主体一致、申请抵押登记的房屋与房屋登记簿记载一致、申请抵押登记的内容与有关材料证明的事实一致、申请抵押登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突、不存在法定不予登记情形的，应当予以登记，并将抵押当事人及债务人的姓名或者名称、被担保债权的数额、登记时间记载于房屋登记簿，发给房屋抵押权利证书。

房屋抵押权登记确有错误的，房屋权利人及利害关系人可以向房屋登记机构申请更正或注销登记；房屋登记机构应当依据申请登记材料或有效法律文件予以更正或注销登记，或者依据司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的关于当事人隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋抵押权登记的文件，撤销原房屋抵押权登记、收回房屋他项权利证书或者公告作废。

第三人泸州市龙马潭区安宁农村信用合作社与并非原告的“杨光群”共同向被告下属泸州市房地产监理所申请办理房屋抵押权登记，提交的《最高额抵押担保借款合同》、《房地产抵押合同》、《房屋登记申请书》，因借款人、抵押人、申请人并非原告杨光群的签名和指纹印捺，不具有真实性，应属虚假登记材料、申报不实，应当承担相应的法律责任。第三人所持没有提交虚假登记材料，不承担法律责任的主张，没有事实和法律根据，不予支持。

被告下属泸州市房地产监理所受理第三人设立房屋抵押权登记的申请，审核第三人提交的《最高额抵押担保借款合同》、《房地产抵押合同》、《房屋登记申请书》等登记材料时，尽到了合理、审慎注意义务，没有违法行为；所作房屋抵押权登记及发给证书，符合权属清楚、资料齐全、程序合法的登记要求，没有不当行为；没能辨别出借款人、抵押人、申请人签名及指纹印捺不是原告杨光群所为，没能发现该登记材料虚假，既是被告下属泸州市房地产监理所自身职责、能力、条件所限，也是被告下属泸州市房地产监理所对身为贷款人、抵押权人的第三人查询、核实借款人、抵押人、申请人身份及签名和指纹印捺后，承认、承诺该登记材料真实的合理信任，并非失职、违法行为。被告所持具体登记行为合法、履行登记职责无过错、不应当对第三人提交虚假登记材料导致登记结果错误承担法律责任的主张，有事实和法律依据，应当予以支持。惟被告在司法鉴定结论证明第三人提交的登记材料不真实，导致登记结果错误，且原告杨光群已经申请注销该房屋抵押权登记后，没有适时依法履行撤销该房屋抵押权登记、收回房屋他项权利证书或者公告作废的义务，应属不适时履行法定职责的行为，应当承担相应的法律责任。

房屋抵押权登记结果错误，侵害了原告的合法权益。原告请求撤销错误的房屋抵押权登记，有事实和法律依据，应予支持。

依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（三）项，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第一款之规定，判决如下：被告泸州市规划建设局对第三人泸州市龙马潭区安宁农村信用合作社申请的房屋抵押权登记，符合主体适格、权属清楚、资料齐全、程序合法的登记要求，行为合法，惟登记结果错误，应在本判决生效后十日内履行撤销泸市房江阳区他字第00054819号房屋抵押权登记、收回房屋他项权利证书或者公告作废的义务。

三、解析

本案涉及如下法律问题：1、房产登记应否提交婚姻证明；2、房产登记申报不实的评判标准；3、申报不实获取房产登记的法律后果；4、房产登记机构审查合同材料的范围及程度；5、房产登记机构履行合理、审慎注意义务的评判标准；6、房产登记权利救济路径及程序；7、房产抵押权登记行政诉讼第三人的范围；8、房产登记民事和行政诉讼交叉时如何处理；9、房产登记合法性的评判标准；10、房产登记行政裁判方式；11、房产登记合法、结果错误的应如何裁判； 12、房产登记行政诉讼中发现涉嫌违法犯罪的，可否司法建议公安机关查处。

笔者对上述法律问题试作如下解析

1、房产登记应否提交婚姻证明

⑴ 结婚证书不能证明房屋共有。结婚证是男女之间确立夫妻关系的证明，房屋所有权证是权利人享有该不动产物权的证明。二者的证明对象不同。依照法律规定，房屋为夫妻一方所有的，申请登记在一人名下；是夫妻共有的，申请登记在夫妻二人名下。如果申请错误，将实属一方所有的房屋申请登记在夫妻二人名下，或者将实属夫妻二人共有的房屋申请登记在夫妻一人名下，夫或妻都可以申请更正登记；如果夫妻二人对房屋是否属于共有发生争议，可以通过民事诉讼予以解决，再根据民事处理结果来决定是否申请更正登记。因此，结婚证不能代替房屋所有权证，也不能以结婚证来否定房屋登记的物权效力。

本案抵押合同和申请书上有韩家彬的签字，提交给登记机构的材料中有杨光群与韩家彬的结婚证，第三人想证明抵押的房屋是杨光群与韩家彬夫妻共有财产，这是混淆法律关系，误解法律规定。

⑵ 房产登记无须提交结婚证书。因为：① 申请人的婚姻状况与申请人的房屋产权没有必然因果关系。《婚姻法》第18条规定，“一方的婚前财产；遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产，为夫妻一方的财产。”第19条规定，“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。”夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第19条规定，“婚姻法第18条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”因此，自然人所有的房屋，只因产权转移约定或裁判而变更所有权关系，不因婚否以及婚姻关系的延续而变更所有权关系。申请人的婚姻状况与申请人的房屋产权没有必然因果关系。② 结婚证书不是申请房屋登记的法定文件。《房屋登记办法》（2008年2月15日建设部令第168号公布 自2008年7月1日起施行）第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料。该办法第三十条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：登记申请书；申请人身份证明；建设用地使用权证明；建设工程符合规划的证明；房屋已竣工的证明；房屋测绘报告；其他必要材料。第三十三条规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：登记申请书；申请人身份证明；房屋所有权证书或者房地产权证书；证明房屋所有权发生转移的材料；其他必要材料（买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料）。第四十三条规定：申请抵押权登记，应当提交下列文件：登记申请书；申请人的身份证明；房屋所有权证书或者房地产权证书；抵押合同；主债权合同；其他必要材料。上述条文规定的法定申请登记材料，是与权属清楚、产权来源有关。结婚证书与权属清楚、产权来源无关，不是申请房屋登记应当提交的法定申请登记材料。如果房屋登记机构强求索取结婚证书（婚姻证明），势必出现这样的情形：申请人没有结婚，自然没有结婚证书，强求索取必然失败；申请人谎称没有结婚，拒绝提供结婚证书，强求索取必然无能。没有结婚，不能禁止未婚之人拥有房地产权利，不能剥夺房地产权利人申请房地产登记的权利；已经结婚，不能禁止夫妻拥有各自所有房地产的权利，不能剥夺拥有各自所有房地产的夫妻各自申请房地产登记的权利。⑶ 房屋登记机构要求房地产权利申请人提交结婚证书，有弊无利：于法无据；违反《婚姻法》关于夫妻财产的规定；属擅自扩大审查范围、干涉申请人私生活、侵犯申请人隐私权的违法行为（违法审查申请人的婚姻状况）；误导申请人；制造矛盾（向未结婚的、结婚证遗失毁损的、境外结婚的申请人索要结婚证，将与申请人、代理人发生矛盾），引发讼争。

结论：房屋登记机构不应向房产登记申请人索取婚姻证明。

2、房产登记申报不实的评判标准

房产登记，由申请人向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，提交申请登记材料（申请书、身份证明、产权来源证明等），并对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料；承担提交错误、虚假的材料申请房屋登记的法律责任。

《城市房地产权属登记管理办法》（中华人民共和国建设部令第57号）第二十五条规定，“申报不实的”，“登记机关有权注销房屋权属证书”。《中华人民共和国物权法》第二十一条规定，“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”《房屋登记办法》第八十一条规定“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废。”上述法律、规章规定表明：“申报不实”与“隐瞒真实情况或者提供虚假材料”，表述相异，实质相同，都是导致房产登记错误的原因，都是撤销错误房产登记的法定事由。

对房产登记而言，申请就是申报，不实就是申请房屋登记的主体、客体、内容和形式不真实、虚假，不具有合法性、真实性、有效性。房产登记“申报不实”，就是房产登记申请人、申请事项、申请材料虚假不真实；申请材料虚假不真实，包括申请材料的内容和形式不具有合法性、真实性、有效性。

本案第三人与并非原告的“杨光群”共同向答辩人下属泸州市房地产监理所申请房屋抵押权登记，提交的《房屋他项权利登记申请表》、《最高额抵押担保借款合同》、《房地产抵押合同》上的申请人、借款人、抵押人杨光群的签名笔迹和签名笔迹处印捺的指纹，不是原告杨光群的签名笔迹和指纹印捺，上诉人、原告杨光群及第三人和被告对此并无异议。上述三份登记材料因此不具有合法性、真实性、有效性，应当属于“当事人提供虚假材料申请登记”，属于“申报不实”。

本案第三人以合同当事人签名及指纹印捺不真实并不必然导致合同无效，人体部分是假的不能认定整个人都是假的为由，认为原审判决对“申报不实”和“当事人提供虚假材料申请登记”的相关规定理解错误，导致适用法律依据错误，既是对房产登记相关法律、规章规定的误读，也是对房产登记、合同、行政与民事诉讼关系法理的曲解，还是对假人、假物、假材料、假证据认定规则及标准的混淆。

结论：房产登记申请人、申请事项、申请材料的内容和形式，任何一项不具有合法性、真实性、有效性，就是虚假、不真实、申报不实。

3、申报不实获取房产登记的法律后果

房产登记申请人提供虚假资料，导致房产登记错误，损害其他房地产权利人的合法权益，依法应由该房产登记申请人承担相应的法律责任。《国家赔偿法》第五条第二项关于“因公民、法人和其他组织自己的行为致使损害发生的，国家不承担赔偿责任”和《房屋登记办法》第九十二条关于“申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任”，以及《城市房地产抵押管理办法》第四十八条关于“抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押的情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任”的规定，就是对房地产权利申请人提交的申请房地产权属登记的证件、资料的虚假和不实，导致房地产权属登记错误，给他人造成损害，依法应当承担责任的法律规定。

本案第三人申请房屋抵押权登记，提交的登记材料经法定鉴定机构鉴定结论证明为虚假、不真实，导致登记结果错误，引发行政诉讼，应当承担相应的法律后果，即：损害杨光群的合法权益的损害赔偿责任，已经登记的房屋抵押权被依法撤销的责任，承担其鉴定费用的责任。法院对此所作判决是正确的。

结论：申报不实获取房产登记的，应当承担损害赔偿和房产登记被撤销的法律后果。

4、房产登记机构审查合同材料的范围及程度

房产登记机构审查申请登记的合同材料，应当审查合同材料的形式效力，不审查合同材料的实质效力。理由：根据《担保法》第四十一条规定，当事人实施财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。登记，既意味着记载、备案，更包含审查、确认之意。生效，即发生法律效力的简称。抵押合同实行登记生效法律制度，即是法律授权登记机关审查、确认抵押合同的法律效力的法律制度。根据法律规定，只有合法的行为才具有效力，只有合法的抵押合同才能实施登记；否则，登记机构有权不予登记。抵押合同的合法性，有形式和内容之分。只有形式和内容都符合法律规定的，才是有效合同，否则，是无效合同。因此，房产抵押登记机构应当审查抵押合同效力，应当对抵押合同的形式和内容进行合法性审查。但这种审查是程序、形式审查，非实体、实质审查，即审查合同书载明的主体、目的、内容等，不审查合同主体是否适格，目的是否真实，内容是否有效，签字、印章、纹印是否真实等。房产登记机构既无权、也无力审查合同材料的实体和实质的合法、真实、有效。

结论：房产登记机构审查申请登记的合同材料的形式效力，不负责审查申请登记的合同材料的实质效力。

5、房产登记机构履行合理、审慎注意义务的评判标准

查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，是房产登记机构的法定职责。《中华人民共和国物权法》第十二条规定，登记机构应当履行查验申请人提供的权属证明和其他必要材料职责；《城市房地产权属登记管理办法》第十三条规定，权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件；《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料。上述规定表明：房产登记机构查验对象是物证（房屋）和书证（登记材料），不是人，不对自然人的生理、心理、表里进行查验。查验物证、书证，应当遵循合法、合理、审慎原则，仅就有关登记事项询问申请人，如实、及时登记有关事项；对申请登记材料齐全且符合法定形式、申请人与依法提交的材料记载的主体一致、申请抵押登记的房屋与房屋登记簿记载一致、申请抵押登记的内容与有关材料证明的事实一致、申请抵押登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突、不存在法定不予登记情形的，应当予以登记，并将抵押当事人及债务人的姓名或者名称、被担保债权的数额、登记时间记载于房屋登记簿，发给房屋抵押权利证书。

本案泸州市房地产监理所受理第三人设立房屋抵押权登记的申请，审核第三人提交的《最高额抵押担保借款合同》、《房地产抵押合同》、《房屋登记申请书》等登记材料时，依法履行其法定职责，尽到了合理、审慎注意义务，没有违法行为；所作房屋抵押权登记及发给证书，符合权属清楚、资料齐全、程序合法的登记要求，没有不当行为；没能辨别出借款人、抵押人、申请人签名及指纹印捺不是原告杨光群所为，没能发现该登记材料虚假，既是泸州市房地产监理所自身职责、能力、条件所限，也是泸州市房地产监理所对身为贷款人、抵押权人、金融信贷企业法人的第三人查询、核实借款人、抵押人、申请人身份及签名和指纹印捺后承认、承诺该登记材料真实的合理信任，并非失职、违法行为，并非未尽合理、审慎注意义务。

至于第三人认为，房产登记机构未对申请人的身份和生理、表里进行合理、合法、审慎的审查义务，如果对申请人的身份和生理、表里进行了查验，即便申请人材料有假，也不会发生抵押登记行为的“理由”，则完全没有事实、法理和法律根据。

结论：房产登记机构履行合理、审慎注意义务的评判标准是：审查申请登记材料是否齐全且符合法定形式，申请主体与权利主体、申请客体与房产登记簿记载客体、申请内容与事实、申请事项与房产登记簿记载的房屋权利是否一致、不冲突，是否不存在法定不予登记的法定情形。

6、房产登记权利救济路径及程序

在法治社会，权利受到侵害，必有法律救济。法律意义上的救济，是指对已发生或业已造成伤害、危害、损失或损害的不当行为予以纠正、矫正或改正的法律行为。救济是事后行为，非事前、事中行为，不能假想、预先救济。法律救济方式多元。依强制力为标准划分，法律救济方式分为私力救济和公力救济。依公权职能为标准划分，公力救济有行政和司法之分。依法律关系为标准划分，司法救济程序又有刑事、民事和行政诉讼之分。

行政救济是指行政主体的自力救济和行政复议。行政主体自力救济是指行政主体因内部监督而自行主动纠正、矫正或改正可能发生或业已给行政管理相对人造成损失或损害的不当行政行为（包括不实、错误、违法的行政行为）。监督包括权力和权利监督两种。权力监督来自行政主体自身以及同级行政主体间的建议、批评和上级机关的审查、指令。权利监督来自行政管理相对人的申请、申诉、举报。行政主体自力救济仅限于行政主体对行政行为的事后救济。行政主体对行政行为事中（行政行为作出之前）因监督或他人举报，自行主动取消、修正将要作出的可能给行政管理相对人造成损失或损害的不当行政行为，不是行政主体自力救济，而是行政主体依法行政的程序规定和质量要求。

司法救济是指法院依照法定程序为维护权利主体的合法权益所进行的活动。司法救济因权利主体的诉求和救济程序不同，分为民事诉讼活动和行政诉讼活动。民事诉讼解决民事权益争议，行政诉讼解决行政争议。如房地产登记，权利归属有争议，即权属不清楚时，由民事诉讼程序确认房地产权利归属以及房地产登记正确与否；登记的合法性有争议时，由行政诉讼程序确认房地产登记合法与否。

房产权利受到侵害，应当有救济途径。《中华人民共和国物权法》第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。《房屋登记办法》第七十四条规定：权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记：第七十六条规定：利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

房产权利救济也分行政救济和司法救济。房产权利行政救济是指房产登记机构的自力救济和房产权利人及利害关系人的房产登记行政复议。房产登记机构自力救济是指房产登记机构因内部监督而自行主动纠正、矫正或改正可能发生或业已给房产权利人及利害关系人造成损失或损害的不当登记行为（包括不实、错误、违法的登记行为）。监督包括权力和权利监督两种。权力监督来自房产登记机构自身以及同级行政主体间的建议、批评和上级机关的审查、指令。权利监督来自房产权利人及利害关系人的申请、申诉、举报。房产权利行政救济的表现形式是房产权利人及利害关系人向房产登记机构申请变更登记、更正登记、异议登记和注销登记。如果房产权利人或利害关系人认为登记记载错误或不当，不是向房产登记机构申请变更登记、更正登记、异议登记和注销登记，而是直接启动行政诉讼程序，请求法院裁判撤销房产初始、转移、他项权利登记，无异于取消房产变更、更正、异议、注销登记种类。这种作法于法相悖，于理不合，于行有害。

多元的房产权利救济方式之间，具有各自独立、相互制约、先后有序的内在关系。这种关系不能颠倒、跨越、并联和替代。房权利公力救济方式排列顺序是先民事诉讼、后行政处理、再行政诉讼；或者是先行政处理、再行政诉讼。后顺序的救济方式只有在前顺序的救济方式完结后，才可以启动、进入。各种救济方式的顺序不能颠倒、跨越、并联和替代。

同一项房产权利更正登记请求，如果同时分别向房产登记机构和法院提出，同时启动行政救济和司法救济两个程序，即房产权利人和利害关系人对行政救济中的更正登记请求又申请司法救济的行为，是并联行政和司法两个救济程序的行为，违反了两种救济方式的顺序准则，与行政法理不合，与法律规定不合；如果认为房产权利人和利害关系人只要对房产登记行政行为不服，就可直接启动行政诉讼程序，则既混淆了请求登记和请求更正登记的区别与联系，又混淆了行政救济与司法救济的区别与联系，无视行政救济的存在，取消行政救济方式。

结论：房产权利人没有经过行政救济程序，径行司法救济的，人民法院应当裁定不予受理，告知其应当先行政救济；已经受理的，裁定驳回起诉。

7、房产抵押权登记行政诉讼第三人的范围

《中华人民共和国物权法》第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。《房屋登记办法》第四十四条规定：对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将抵押当事人、债务人的姓名或者名称记载于房屋登记簿。第七十四条规定：权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。《行政诉讼法》第二十七条规定：同提起诉讼的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十四条规定：行政机关的同一具体行政行为涉及两个以上利害关系人，其中一部分利害关系人对具体行政行为不服提起诉讼，人民法院应当通知没有起诉的其他利害关系人作为第三人参加诉讼。

本案抵押人与借款债务人既是同一主体的两人，也是夫妻关系的两人。妻子否认借款、担保和申请房屋抵押权登记，提起撤销房屋抵押权登记的行政诉讼，且司法鉴定借款人和抵押人的签名及指纹不是妻子杨光群所为。债权人即抵押权人以抵押人和债务人为共同被告提起追索借款的民事诉讼。其他债务人、抵押人与追索借款的民事诉讼和撤销房屋抵押权登记的行政诉讼有利害关系，人民法院为查明事实，可以通知韩家彬以第三人身份参加诉讼。

结论：房屋抵押权登记行政诉讼第三人，应当是抵押人、抵押权人，也可以是抵押人、抵押权人、债务人，还可以是抵押人、抵押权人、债务人及其利害关系人。

8、房产登记民事和行政诉讼交叉时如何处理

当一个案件的审理需要另一案件的判决结果为前提时，应当中止诉讼。最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十一条第一款第（六）项规定，“案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审判结果为依据，而相关案件尚未审结的”，中止诉讼，中止诉讼的原因消除后恢复诉讼。也就是说，如果另一案件判决结果没有出来，就无法判断本案被诉具体行政行为是否合法时，应当中止诉讼。

本案信用社基于杨光群启动撤销抵押权登记的行政诉讼程序，自行启动韩家彬和杨光群为共同被告的借款纠纷民事诉讼程序，这就出现房产登记民事和行政诉讼交叉。民事诉讼有韩家彬参加，便于查明借款、担保、申请房屋抵押权登记之真伪；行政诉讼没有韩家彬参加，不便于查明该法律事实之真伪。

如何处理行政和民事诉讼交叉问题，有三种观点：

第一种观点认为，应当先民后行。理由是：房产抵押权登记以抵押合同为前提条件，抵押合同有效，抵押登记合法；抵押合同无效，抵押登记不合法。如果申请抵押登记的其他法定条件均具备，申请人之间针对抵押合同的真实性、合法性、有效性发生争议，那么抵押合同的效力就成为抵押登记行为合法性的唯一决定因素，行政诉讼就需要等待民事判决确认的结果，以民事判决结果来判断登记行为是否合法；当抵押合同的效力纠纷没有被民事判决确认时，就无法判断抵押登记行为的合法性。因此，本案应当中止诉讼。

第二种观点认为，应当先行后民。理由是：房产抵押合同，是房产抵押权登记的必备条件之一，但不是房产抵押权登记的唯一条件，还需要具备其他法定条件。如申请人与抵押合同的当事人不一致，没有提交房屋所有权证书等。如果其他法定条件不具备而登记，那么登记行为就不具有合法性。是否应当以民事判决结果为前提，应当对不同的情况不同对待。如果对抵押合同的效力有争议，申请抵押登记的其他法定条件也不具备，行政诉讼无须等待民事判决结果，可以直接作出裁判。本案虽然存在当事人对抵押合同效力的争议，但是也存在一方申请人提交虚假登记材料的情形，法院无须等待民事判决结果，直接作出判决并不违法。

第三种观点认为，行、民自行。理由是：首先，民事诉讼与行政诉讼是两种不同性质的诉讼，其诉讼主体及适用的法律规范不同，决定其裁判结果必然不同。民事诉讼解决的是平等主体之间的民事争议，依据的是民法通则、合同法等民事法律规范。行政诉讼解决的是行政主体与作为行政管理相对方的公民、法人或者其他组织之间的行政争议，主要特征是“不对等性”，即行政主体的地位不平等，依据的是包括地方性行政法规在内的行政法规和行政规章。行政诉讼的裁决结果，只影响行政行为的效力，而对平等主体之间民事争议并未进行裁决，因此，其结果不影响相对人的民事行为效力。其次，行政诉讼裁决是民事诉讼的重要证据，但并不必然决定民事诉讼的结果。按照行政法律规范的要求，行政机关作出的具体行政行为应具有合法性和合理性。具体行政行为违法或虽然合法但不合理（不适当），都可能对相对人的合法权益造成侵害。但根据《行政诉讼法》第五条之规定，人民法院审理行政案件，只对具体行政行为的合法性进行审查。行政诉讼对事实和证据的审查主要是形式审查。房产登记发证，根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》以及《城市房地产转让管理办法》的相关规定，发证机关行使职权采用的是形式审查标准，即审查申请发证所提供的形式要件是否齐全，对房产取得、转让等民事法律行为的效力不作审查。因此，行政诉讼合法性审查当然也是形式审查。房产登记发证行为本身不直接使申请人获得权利，登记发证机关不能以自己的意志改变申请人的民事权利，它只是对申请人现有房产权属状态的认可和证明，而不是对相对人和第三人之间特定权利和事实的确权和裁决。可见，行政诉讼的裁决结果并不直接影响民事裁决的结果。再次，房产证即房屋所有权证书，是不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。在民事诉讼中，房产证作为证据，可以证明房产登记的事实。房产证的证明力是以其上记载与房产登记机关登记簿上的记载是否一致为依据的。如果房产证记载的事项与登记簿上的记载不一致，房产证在房产交易中就失去了证明力。如果房产登记簿上记载的事项未做变更，房产证自身单独变更不产生物权法上的效力。正因为房产证在民事诉讼中作为证明房产权属的一种重要证据，其证明力的作用大小只能与其他证据相互比较来确定。在房屋权属争议中，当房产证证明的事实与其他证据证明的事实发生冲突，其他证据的证明力明显大于房产证的证明力时，法院完全可以按照优势证据的原理，以优势证据确定房屋的权属，而不必先中止诉讼，待房产登记机关撤销房产证后再行判决。如前所述，行政机关的发证审查属形式审查，而民事审判则应进行实质审查，当法院的民事判决改变了房产登记的事项时，当事人可以依判决申请房产登记机关变更登记。

结论：房产登记行政和民事诉讼交叉时，可以各行其事，各自根据法庭查明的法律事实作出裁决，互不以对方裁判结果为依据。

9、房产登记合法性的评判标准

人民法院对被诉行政行为的合法性进行审查，对象是行政行为，深度仅限于合法性。房屋登记是行政行为，司法审查的对象是登记行为，不是记载登记内容的权利凭证。房屋权利凭证包括房屋所有权证、房屋他项权利证、房屋登记证明与房屋登记簿。房屋登记簿又分纸介质和电子介质。房产登记机构颁发的房产证等权利凭证与行政机关制作的行政处罚决定、行政许可等法律文书不同。房屋登记程序是：⑴申请；⑵受理；⑶审核；⑷记载于登记簿；⑸发证；⑹房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。颁发房屋权利证书，是房屋登记行为过程中的一个环节，是房屋登记机构实施登记的一项附随义务，不能涵盖登记行为的全部。法院司法审查的对象是登记行为全过程的合法性，而不是权利凭证的记载内容是否完全符合客观事实。

房产登记，是登记机构依当事人申请，对当事人之间的民事法律关系状态加以记载，予以认可和证明的一种行政行为。房产登记不创设权利义务，仅产生公示、公信效力。这一法律功能决定了房产登记机构依法为登记行为时，完全不享有自由裁量权，只是依法对申请人提交的登记申请及材料履行形式审查以及合理、审慎注意义务。因此，房产登记行为是否合法，评判标准在于房产登记机构是否正确履行法定职责，是否尽到合理、审慎注意义务。

房产登记，登记机构除应当到实地查看的情况外，主要是对申请材料作书面审核、法定形式及要件审查，申请登记材料的真实性、合法性和有效性，由申请人负责。房产登记实务中，会出现形式与实质不一致的情形，即从形式要件上看是符合登记条件的，但与真实事实不一致。形式与实质的不一致，必然导致登记结果错误。

房屋抵押权登记，抵押权人和房产登记机构都要求抵押人签署法定文书。抵押权人对借款人、抵押人、抵押物的审查是实质审查，如果房屋抵押合同当事人伪造签字，抵押权人负有不可推卸的责任。房屋登记机构对借款人、抵押人、抵押物的审查是形式审查，对抵押权人实质审查后的借款人、抵押人签名及指纹、印章应当合理信任；只要产权来源清楚，登记资料齐全，形式要件合法，房产登记机构就应当依法履行职责予以登记，否则，就是行政不作为。

本案房产登记机构依据当事人申请以及提交的登记资料和有关法律、规章的规定，审查房屋抵押权登记申请及材料，形式审查资料齐全，形式法定，程序合法，其合法性应当得到确认。登记结果错误，系作为申请人的第三人提交虚假、不真实材料所致，责任在当事人，不在登记机构。

结论：房产登记合法性的评判标准应当是：主体合法，申请资料齐全、形式法定，产权来源清楚，审查程序无误。

10、房产登记行政裁判方式

《行政诉讼法》第五十四条规定：具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持；具体行政行为主要证据不足，适用法律法规错误，违反法定程序，超越职权，滥用职权的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行；行政处罚显失公正的，可以判决变更。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条规定：⑴起诉被告不作为理由不能成立的；⑵被诉具体行政行为合法但存在合理性问题的；⑶被诉具体行政行为合法，但因法律、政策变化需要变更或者废止的；⑷其他应当判决驳回诉讼请求的情形，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。第五十七条规定：人民法院认为被诉具体行政行为合法，但不适宜判决维持或者驳回诉讼请求的，可以作出确认其合法或者有效的判决。⑴ 对被告不履行法定职责，但判决责令其履行法定职责已无实际意义的；⑴ 被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销内容的；⑶ 被诉具体行政行为依法不成立或者无效的；⑷人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法或者无效的判决。第五十八条规定：⑴被诉具体行政行为违法，但撤销该具体行政行为将会给国家利益或者公共利益造成重大损失的，人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法的判决，并责令被诉行政机关采取相应的补救措施；⑵ 造成损害的，依法判决承担赔偿责任。第五十九条规定：根据行政诉讼法第五十四条第(二)项规定判决撤销违法的被诉具体行政行为，将会给国家利益、公共利益或者他人合法权益造成损失的，人民法院在判决撤销的同时，可以分别采取以下方式处理：⑴ 判决被告重新作出具体行政行为；⑵ 责令被诉行政机关采取相应的补救措施；⑶ 向被告和有关机关提出司法建议；⑷ 发现违法犯罪行为的，建议有权机关依法处理。第六十条规定：人民法院判决被告重新作出具体行政行为，如不及时重新作出具体行政行为，将会给国家利益、公共利益或者当事人利益造成损失的，可以限定重新作出具体行政行为的期限。

房产登记属行政登记行为，与其他行政行为及其他行政登记(婚姻、工商、税务等)行为既有相同处，也有相异处。房产登记行政判决类型自然有其特性，并不等同于其他行政登记或其他行政行为的行政判决类型，更不与全部行政判决类型等同。

行政行为具有多样性，行政诉讼裁判方式也具有多样性，如维持、撤销、确认、责令履行法定义务判决等。维持合法的房屋登记行为，应当理解为维持房屋登记受理、审核、记载于登记簿、发证、公告的全部行为。撤销不合法的房屋登记行为，也应当理解为撤销房屋登记受理、审核、记载于登记簿、发证、公告全部或部分行为。如何撤销不合法的房屋登记行为，是房产登记机构的权力，司法权应当尊重房产登记机构的权力，不应以撤销房屋登记的判决替代房产登记机构依法履行撤销房屋登记受理、审核、记载于登记簿、发证、公告全部或部分行为的职责。

房产登记种类中的异议登记、更正登记、注销登记具有行政救济属性，作为被诉具体行政行为时，会有不同类型的房产登记行政判决。撤销与注销为同义词，但在房产登记司法救济与行政救济程序中适用时有严格区别。撤销适用于司法救济的行政判决，注销适用于行政救济的行政决定，两者不能混用、替代。

申请行为只有准许与否的问题，没有应否受处罚的规定。房产登记申请人的申请行为不受房产登记机构的行政处罚，故变更被诉房产登记行为的判决难以在房地产登记行政判决类型中出现。

判决撤销违法的被诉房产登记行为，一般不会给国家利益、公共利益造成损失。因此，人民法院在判决撤销被诉房产登记行为的同时，责令被诉房产登记机关采取相应的补救措施的可能性很小，责令被诉房产登记机关采取相应的补救措施的的判决很难在房产登记行政判决类型中出现。

结论：行政裁判的方式多样，并非单一。裁判确认房产登记合法与否、责令房产登记机构履行法定职责、驳回原告诉讼请求，是房产登记行政裁判的主要方式。

11、房产登记合法、结果错误的如何裁判

房产登记是行政行为，包含受理、审核、记载于登记簿、发证、公告过程。登记行为合法，应当理解为符合主体适格、权属清楚、资料齐全、程序合法的登记要求，程序合法包括受理、审核、记载于登记簿、发证、公告程序都合法。登记结果错误，应当理解为记载于登记簿或权利凭证上的内容、事项不正确。登记结果错误的原因，一是申请人的过错，即提交的登记材料虚假；二是登记机构的过错，即登记行为不合法、不正确。只是申请人原因导致房产登记结果错误的，房产登记机构不承担法律责任。房产登记结果错误，房产权利人及利害关系人可以向房产登记机构申请更正或注销登记；在房产登记机构不作为时，可行政诉讼责令其作为；当事人隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房产登记的，房产登记机构应当依据申请登记材料或有效法律文件予以更正登记，或者依据司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的法律文书撤销原房产登记、收回房产登记证书或者公告作废。

登记行为和结果，是登记申请人和登记机构互动行为，是合法与正确的结合。房产登记行为合法，不能保证登记结果正确；登记行为不合法，也不能必然导致登记结果错误；登记材料虚假，登记结果必然错误；登记材料真实，不能保证登记结果正确。因此，房产登记的合法性与正确性之间具有这样的关系：既合法又正确，既不合法也不正确，合法但不正确，不合法但正确。形成这些关系的原因是：申请是主动行为，登记是被动行为；申请人提交登记材料，登记机构审查登记材料；申请人对申请登记材料的对的真实性、合法性、有效性负责，登记机构对登记行为的合法性负责；审查登记材料有形式和实质、程序和实体之分，申请登记材料有效力有无之分，审查登记材料有过错与否之分。

房产权利人及利害关系人认为他人申请房产登记提交的资料无效，导致房产登记结果错误，主张房产权利的，应通过民事诉讼或行政处理程序解决，不宜通过行政诉讼程序解决。事实上，行政诉讼程序不能解决房产登记资料无效导致房产登记结果错误的问题。因为：房产登记机构对房产登记申请及资料作形式审查时，不对该申请及资料的真实性、有效性和合法性负责。房产登记申请及资料失真、违法，并不等于房产登记行为违法；房产登记行为合法，并不等于房产登记申请及资料真实、合法。如果房产登记资料无效，导致房产登记结果错误，直接启动行政诉讼程序，请求法院裁判撤销房产初始、转移、他项权利登记，势必会出现这样的状况：房产登记合法，驳回原告的诉讼请求，重新回到民事诉讼或行政处理程序解决问题。房产权利人及利害关系人认为房地产初始、转移、他项权利登记记载错误或不当，只有在房产登记机构有过错且拒绝纠错，或房产登记申请及资料已经证明无效、违法时，启动行政诉讼程序，请求法院责令撤销房地产初始、转移、他项权利登记，才能获得预期的法律救济效果。

房产登记行政裁判，维持合法的房屋登记行为，应当理解为维持房屋登记受理、审核、记载于登记簿、发证、公告的全部行为；撤销不合法的房屋登记行为，也应当理解为撤销房屋登记受理、审核、记载于登记簿、发证、公告全部或部分行为。如何撤销不合法的房屋登记行为，是房屋登记机构的权力，司法权应当尊重房屋登记机构的权力，不应以撤销房屋登记的判决替代房屋登记机构依法履行撤销房屋登记受理、审核、记载于登记簿、发证、公告全部或部分行为的职责。

《北京市高级人民法院关于行政审判适用法律问题的解答（二）》（京高法发[2007]113号）也明确规定：登记机关在进行行政登记时，根据相关法律、法规及规定对申请人提交的证件、证明材料进行审查，应理解为是否符合法律规定的要求进行审查（形式审查）。但考虑其作为行政登记的专门机构，在具体案件的司法审查中，可要求行政登记机关在形式审查时履行较高的必要合理注意义务。行政登记机关在办理行政登记时，尽到了必要合理注意义务，可不认定行政登记行为违法。此类案件的处理，可视行政登记行为的具体特点、情况分别作出判决驳回原告诉讼请求、撤销、确认无效或者以其他方式予以处理。

结论：登记合法、结果错误的房产登记行政案件，其裁判方式应当是判决确认登记合法、结果错误的同时，责令房产登记机构限期履行撤销被诉房产登记的义务。

12、房产登记行政诉讼中发现涉嫌违法犯罪的，可否建议公安机关查处

《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十九条第（四）项规定：发现违法犯罪行为的，建议有权机关依法处理。

人民法院在审理民事和行政案件中，发现违法犯罪行为的，建议公安机关依法处理，有利于查清民事和行政争议的事实，有利于制裁刑事犯罪行为，有利于维护社会秩序，有利于维护社会公正，有利于维护诉讼当事人的合法权益，有利于解决民事和行政争议。行政诉讼中发现涉嫌犯罪的，应当司法建议公安机关查处。

本案涉嫌房屋登记诈骗。诈骗对象为房屋登记机构，手段为虚构借款人、抵押人杨光群签名及指纹印，后果为房屋抵押权登记结果错误、涉及巨额赔偿。嫌疑人或是韩家彬，或是韩家彬与信用社放贷员合谋，或是韩家彬与杨光群合谋，或是韩家彬与信用社放贷员及杨光群合谋。查明申办房屋抵押权登记的借款人、抵押人和申请人签名及指纹印系何人所为，房屋登记诈骗是否成立，诈骗分子是谁，事关本案处理结果及诉讼当事人的法律责任。行政诉讼难以胜任，刑事侦察可以解决。本案可以司法建议公安机关查处。

结论：房产登记行政诉讼中发现涉嫌违法犯罪的，可以建议公安机关查处。

四、综述

本案被诉房产抵押权登记，行为合法，结果错误；导致登记结果错误的原因是房屋抵押权登记申请人提交虚假的房屋抵押权登记申请及登记资料，法律责任依法应由房屋抵押权登记申请人承担。鉴于第三人安宁信用社已经提起韩家彬和杨光群为共同被告的追索借款的民事诉讼，债务人和抵押人之一的韩家彬没有参加本案诉讼，杨光群坚决否认为借款、担保、申请房屋抵押权登记，信用社坚持认为杨光群借款、担保、申请了房屋抵押权登记，房屋抵押权登记申请人签名及指纹不是杨光群所为，涉嫌房屋抵押权登记诈骗，行政诉讼难以查明何人实施诈骗的事实，本案可以采取如下司法行为：⑴建议公安机关依法处理；⑵追加韩家彬为第三人参加诉讼；⑶中止诉讼；⑷确认登记行为合法合理，登记结果错误，法律责任由申请人承担；⑸登记机构依法履行撤销房屋抵押权登记职责；⑹裁定驳回杨光群的起诉，⑺判决驳回杨光群的诉讼请求。本案法院裁判“被告泸州市规划建设局于本判决生效之日起三十日内履行注销泸市房江阳区他字第00054819号《房屋他项权证》的职责。案件受理费50元，鉴定费4000元，共计4500元，由被告泸州市规划建设局负担50元，由第三人龙马潭信用联社负担4000元。”是合法、公正的。

五、学理建议

《物权法》的颁布施行，全面革新了房产登记的性质、效力、作用、种类、内容、形式、条件、程序、救济，明确赋予了房产登记申请人及利害关系人的权利义务，明确规定了房产登记机构的地位、作用、职责、责任等。解决房产登记行政争议的机制，也将因此而革新。探索解决房产登记行政争议新机制，明确房产登记行政裁判若干问题，满足房屋权利人及利害关系人日益增长的维权需求，适应法治社会、和谐社会解决社会矛盾的要求，是法律人的社会责任。笔者愿将其司法解决房产登记行政争议的初步探索奉献给仁人志士，供批判。本探索以人民法院审理房屋登记行政案件建议形式表现，不妥、不敬之处，乞求社会宽恕。

第一条【目的根据】 为保护房屋权利人及利害关系人的合法权益，维护和监督房屋登记机构依法履行登记职责，正确、及时审理房屋登记行政案件，根据《行政诉讼法》及有关法律法规和最高人民法院司法解释规定，结合审判经验，制定本意见。

第二条【受案范围】 房屋权利人或利害关系人不服房屋所有权初始登记、转移登记、预告登记、抵押登记，以及变更登记、更正登记、异议登记、撤销登记和查询登记，依法提起行政诉讼的，应当受理。

房屋权利人或利害关系人不服房屋登记机构依据人民政府及行政职能机关处理特殊及历史遗留房屋权利问题的决定所作房屋登记，提起行政诉讼的，应当受理。

房屋权利人或利害关系人对房屋登记机构不履行房屋登记法定职责提起行政诉讼的，应当受理。

房屋权利人或利害关系人认为房屋登记错误，没有向房产登记机构申请变更、更正或异议、注销登记，直接向人民法院提起行政诉讼的，不应当受理，告知其向房产登记机构申请变更、更正或异议、注销登记。

房屋权利人或利害关系人仅就房屋权利归属提起行政诉讼的，不应当受理，告知其可以提起民事诉讼解决房屋权利归属问题

房屋权利人或利害关系人对房屋登记机构协助司法查询、查封、执行行为不服，提起行政诉讼的，不应当受理。

第三条【诉讼参加人】 房屋登记行政案件的被告为人民政府建设（房地产）主管部门。

房屋登记行政案件的原告为与房屋登记行为有法律上的利害关系，对该房屋登记行为不服而依法提起行政诉讼的公民、法人或者其他组织。

房屋登记行政案件的第三人为与房屋登记行为有法律上的利害关系，申请或由人民法院通知参加诉讼的公民、法人或者其他组织，包括房屋登记申请人、房屋权利人或利害关系人。

第四条【诉讼管辖】 房屋登记行政案件由房屋所在地的基层人民法院管辖。

第五条【诉讼时效】 房屋登记行政案件起诉期限按照行政诉讼法及有关司法解释的规定执行。因提起民事诉讼、向有关机关申请房屋权利救济耽误的时间不计算在内。

第六条【审查范围】 审查房屋登记行为的合法性，应当对登记机构、登记人员、登记依据、登记程序、登记规程、登记材料的合法性，对房屋登记机构为查验登记事项及材料的合法性、真实性而询问申请人、实地查看房屋状况、公告登记事项、要求代理处分房屋权利予以公证等行为的合法性作全面审查。

审查房屋登记行为的合理性，应当对登记材料的合法性、真实性、有效性和登记结果的正确性予以审查。

第七条【审查标准】 房屋登记机构根据《物权法》、《房屋登记办法》、《房屋登记技术规程》和相关法律、法规、规章规定，查验房屋登记申请人提交的申请登记材料是否齐全且符合法定形式，属于合法、合理、审慎履行审查义务，应当予以支持。

房屋登记机构对有关当事人提交的房屋登记材料及申请登记的房屋状况，履行了符合法定形式和登记技术规程的查验、询问、查看义务，应当认定为登记行为合法，不以房屋登记机构没有对房屋登记材料进行实质合法、真实、有效审查为由认定登记行为违法。

房屋登记机构知道或应当知道房屋登记材料违法、虚假、无效而依据该登记材料作出房屋登记的，应当认定房屋登记行为不合法。评判房屋登记机构应当知道的标准在于房屋登记机构及工作员应当具有的查验出房屋登记材料违法、虚假、无效的知识、能力和履行合理审慎查验义务的情况。

房屋登记机构因其职责、能力、条件所限，没有查验出登记材料违法、虚假、无效而予以登记的，不认定房屋登记行为违法，但对登记结果错误应当予以认定。

第八条【中止诉讼】 诉讼中发现房屋登记涉嫌违法犯罪的，应当中止诉讼，司法建议公安机关查处。

诉讼中需要对房屋登记材料的真实性进行司法鉴定的，应当中止诉讼。

第九条【裁判方式】 当事人申请房屋登记机构履行变更、更正、异议、注销房屋登记法定职责，房屋登记机构违法不作为的，应当判决责令房屋登记机构在法定时限内履行法定职责。

房屋登记不合法的，应当判决责令房屋登记机构在法定时限内撤销不合法的房屋登记。

房屋登记行为合法、结果错误的，应当作出确认判决，并责令房屋登记机构在法定时限内撤销错误的房屋登记。

房屋登记机构在诉讼期间撤销了不合法、不正确的房屋登记，或依法履行了变更、更正、异议、注销房屋登记法定职责，经调解不能达成和解协议且原告不申请撤回起诉的，应当对房屋登记机构在诉讼期间履行职责、原告的诉讼请求已经实现的事实作出确认判决，并判决驳回原告的诉讼请求。

第十条【登记赔偿】 房屋登记行为违法，给房屋权利人及利害关系人造成损害的，房屋登记机构应当承担赔偿责任。

房屋登记行为合法、合理，只因当事人提供虚假材料申请登记导致登记结果错误，给他人造成损害的，登记机构不承担赔偿责任。

房屋权利共有人应当但没有申请房屋登记，导致登记错误的，房屋登记机构不承担法律责任。

登记机构无法查验房屋登记申请人提交违法、虚假、无效的材料，导致登记错误的，登记赔偿责任由制作或提供违法、虚假、无效登记材料的人承担。

来源：中国民商法律网