预告登记避免真空期 房屋登记簿法律效力高于房产证

住房与建设部组织制定的《房屋登记办法》已经于2008年7月1日起实施，该办法旨在规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益。

《房屋登记办法》有哪些法律条文与购房者密切相关？办法实施后，有哪些方面与以往有所不同，值得大家关注呢？记者从潍坊市房管局房产交易中心了解到，新办法规定中，购房者首先应该注意的就是房子归属的依据有所变化，其将以往以“房产证”为准的原则改为以“登记簿”为准。

登记簿效力高于房产证

如果说“房产证”是房子的身份证，那么“登记簿”就是房子的户籍。随着住房与建设部新的《房屋登记办法》的开始实施，其最大的变化是把以“房产证”为准的原则改为以“登记簿”为准则，而且房屋“登记簿”将比“房产证”更具有权威性和法律效力，从此，市民可以为自己的房子办理户籍了。

 相比现行的以房产证为准，新法强调了房屋登记簿的作用。相关专家解读：“房屋登记簿具有很强的法律效力，是判断房屋归谁所有以及房屋有关情况的根据，相当于房屋除产权证以外的另一张身份证。值得注意的一点是，房屋登记簿的法律效力将高于产权证。”根据新《办法》第二十六条规定，当房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致时，除有证据证明登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。今后申请房屋登记时，房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。记载之后，房屋登记机构将根据房屋登记簿的记载内容，向权利人发放房屋权属证书。

2008年5月6日，建设部又出台了《房屋登记簿管理试行办法》，进一步明确了房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。

预告登记有效避免真空期

在现行制度下，购房者交了房款后，往往要隔一段时间才能办好房屋权属证书，期间房屋权属的“真空期”常常会引发复杂的权属纠纷。

新《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：(一)预购商品房；(二)以预购商品房设定抵押；(三)房屋所有权转让、抵押；(四)法律、法规规定的其他情形。第六十八条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

通俗来讲，以预购商品房为例，当你就你已交付了订金的房屋进行了预告登记后，未经你的书面同意，这套房子再到房屋登记机构办理其它登记，房屋登记机构将不予受理，这样就有效避免了开发商将你已订好的房子又转卖给他人。但需注意的一点是，办理预告登记必须提交双方当事人关于预告登记的约定。也就是说，你在与开发商达成买卖协议后，要同时达成一份前来进行预告登记的约定。之后，即使对方改变主意，不想把房屋卖给你，你也可以凭此约定和其它相关材料，一个人前来办理预告登记。另外，办理预购商品房预告登记前还需要先留意项目是否已取得了预售许可证，否则不能进行预购。