离婚时婚前按揭购房的分割

   “婚前按揭房产”的分割涉及三个问题：第一，按揭房产的归属；第二，房产增值部分的分配；第三，离婚时按揭贷款的处理，这个问题又包含两个方面，其一，还款额中个人财产和夫妻共同财产的识别；其二，按揭贷款中未偿还部分的处理。下面将予以详细分析。

   一、按揭房产的归属

   按揭房产的归属是按揭房产分割的核心问题，是处理其它两个问题的前提和基础。

   （一）法律实践中两种不同的处理意见

   在法律实践中，关于按揭房产的归属有两种不同的处理意见。

   1.夫妻共同所有

   该种处理意见以江苏省高级人民法院为代表。2005年5月12日到13日，江苏省高级人民法院民一庭在徐州召开了苏北片婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会，发表了“婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会综述”，其“五、关于夫妻共同财产，（三）关于一方婚前以个人名义支付首期付款、办理房贷，婚后以夫妻共同财产支付房贷的房屋性质的认定及处理”规定，一方婚前以个人名义支付首期房款并办理房贷，如果婚后取得房屋所有权，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。

该种意见的依据在于依照我国《婚姻法》规定，夫妻双方或者一方在婚姻关系存续期间取得的财产，除非夫妻双方有特别约定，均应为夫妻共同财产。由于我国实行不动产登记生效主义，只有记载于不动产登记薄，不动产物权的设立、变更、转让和消灭才能生效。因此，房屋所有权的取得时间，应当是界定该房屋为夫妻共同财产还是一方个人财产的根本依据，只要是婚姻关系存续期间取得所有权的房屋，无论是登记于一人名下还是双方名下，原则上均为夫妻共同财产。

   2.归婚前按揭贷款者所有

   该种处理意见以上海市高级人民法院为代表。上海市高级人民法院关于适用《最高人民法院婚姻法司法解释（二）》中若干问题的解答第六条规定，夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产权登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。

   该种意见的依据在于依照我国《婚姻法》规定，一方婚前财产在结婚后仍为个人财产，不因婚姻关系的存续期间而发生变化。虽然产权证书是在婚后取得，但是该产权证书是一方通过自己婚前财产支付首付款的形式转化而来的，属于个人财产具体形态的转化，并不能改变所有权归个人所有的属性。正如最高人民法院副院长黄松有在《最高人民法院婚姻法司法解释（二）的理解与适用》中所讲：“一方用婚前个人积蓄在婚后购买的有形财产的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，即所谓万变不离其踪，故应当认定为一方的个人财产。”

   （二）归婚前按揭贷款者所有的意见较为妥当

   1.债务承担不能对抗物权

   尽管江苏省高级人民法院民一庭“婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会综述”的“五、关于夫妻共同财产，（三）关于一方婚前以个人名义支付首期付款、办理房贷，婚后以夫妻共同财产支付房贷的房屋性质的认定及处理”规定，一方婚前以个人名义支付首期房款并办理房贷，如果婚后取得房屋所有权，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。但“五、关于夫妻共同财产，（二）关于房屋权属性质的认定”却规定，如果一方当事人能够举出足够的证据，证明房屋系其以婚前个人财产购买，且所有权登记于个人名下，只是婚后方领取权属证书的，该房屋应视为一方个人财产在形态上的转化，仍应认定为一方个人财产。两者的区别仅仅在于前者是婚前个人按揭购买，后者是婚前没有使用按揭贷款，这样江苏省高级人民法院民一庭“婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会综述”便对房屋所有权作了不同归属的规定，显然是不合理的。

   如果承认婚前以个人财产购买，婚后领取权属证书的房屋，是个人婚前财产，也应当承认婚前个人通过银行按揭购买，婚后共同偿还按揭贷款，领取权属证书在婚后的房屋，也是个人婚前财产。因为婚前通过按揭贷款购买房屋，与婚前全额付款的区别仅在于前者是通过借款的方式购买房屋。而购房人与开发商签订的是房屋买买合同，由于购房人购房款的不足，便与银行签订借款合同和房屋抵押合同，以获得银行的贷款，在银行把购房人所借贷款支付给开发商之后，购房人对开发商给付购房款的义务已完成，剩下的是开发商如期交房和购房人按期向银行还款。婚前按揭购房人与银行之间的借款行为产生的是债权债务，婚后夫妻共同还款行为是民法上的债务承担，并不能对抗由于先前购买房屋而产生的物权即房屋所有权。

   2.物权登记应尊重物权的真实状态

   主张“婚前按揭房产”应属夫妻共同财产的法律依据是《物权法》第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；《物权法》第十七条之规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；《婚姻法》第十七条之规定，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产，归夫妻共同所有。因此，认定“婚前按揭房产”权属的关键是按揭房产的权属状态记载于不动产登记簿的行为是否属于婚后取得财产的行为。

   根据一般民法原理分析，不同形态财产之间互相转化并不能改变所有权的归属，如一方在婚前以个人财产购买动产，在婚后才将该动产交付给买受人，该动产所有权转移的时间虽然是在婚后，但依然是一方婚前个人财产。我国《物权法》对不动产所有权的转移也采用的是尊重物权的真实状态。根据我国《物权法》的规定，所有人对房屋所有权的取得是由两个行为构成的，其一是购买房屋的合同行为，其二是权利状态记载于不动产登记簿的登记行为，其中，合同行为是登记行为的前提和基础，登记是为了保障合同内容的实现和善意第三人的利益。在签订购房合同之后，购房人还可以进行预告登记以保障物权的实现，申请更正登记以保障不动产登记簿记载的内容反应物权的真实状态。因此，我国的不动产登记制度主要是保护真实的物权，其公示公信作用主要是对善意第三人而言的。就“婚前按揭房产”而言，由于按揭购房人是在婚前签订购房合同，婚前通过银行按揭方式给付购房款，其对所购房屋所有权的取得也是可预期的，尽管按揭房产的权属状态记载于不动产登记簿的时间是在婚后，取得房屋所有权的时间也是在婚后，但毫无疑问婚前按揭购房人应是房屋的所有人，同时依据我国现行的不动产登记制度，不动产登记簿和权属证书上也只能记载婚前按揭购房人为房屋所有人。

   通过上面的分析可以看出，实践中，夫妻关系存续期间取得的房产在不动产登记簿上仅登记夫妻一人为所有权人的做法实际上是违反我国不动产登记制度的，正是人们过于关注《婚姻法》中夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产，归夫妻共同所有的规定，才降低了《物权法》中不动产登记的公示公信作用。“婚前按揭房产”中，不动产登记簿和权属证书上仅记载按揭购房人为房屋所有人真实反映了该按揭房产的权属状态。建议我国制定《不动产登记法》时明确规定，即便是在婚姻关系存续期间取得的不动产，也应当将夫妻二人均登记为不动产所有人，否则，不能对抗善意第三人。同时，建议最高人民法院尽快出台司法解释，对“婚前按揭房产”的权属予以明确。

   从按揭购房的法律关系来看，在按揭购房过程中存在三方两个法律关系，即购房方与出卖方(一般都是开发商)之间的商品房买卖合同关系；购买方与贷款银行之间的借款合同关系。当购房方与开发商签订了购房合同，付清了首付款并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入了开发商账户后，开发商就应当为购房方办理房产证，在办理了房产证以后，购房方与开发商之间已经履行完了合同义务，结束了购房合同的关系。

　　接下来，购房者要履行的是另一个合同，即购买方与贷款银行之间的借款合同。此时，购房者已经取得了房屋的所有权，只不过由于购房者基于他与银行之间的借款合同在该房屋上设定了抵押权，使得购房者行使房屋的所有权受到了限制。购房者向银行偿还借款的行为，属于购房者与银行因贷款行为而产生的债权债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。

   购房人与出卖人订立房屋买卖合同之后，与银行订立贷款合同；银行将贷款直接支付于出卖人，出卖人协助购房人办理房屋产权移转手续；购房人按照贷款合同约定的期限与金额偿还贷款。为担保购房人如期还款，银行通常在房屋上设定抵押，设定抵押之前，银行通常还要求出卖人提供保证。我们认为：应以买房合同订立之日确定为购房之日，之后购房人承担与房屋相关的权利义务，包括领受房屋、办理产权证、支付首付、偿还贷款等；行政机关颁发房屋产权证书是对购房人享有房屋产权事实予以确认，但享有权利不以颁发产权证为准。

   二、 房产增值部分的分配

   通过上面的分析我们知道，婚前按揭房产的所有权应属于婚前按揭购房人，婚后使用夫妻共同财产偿还按揭贷款属于民法上的债务承担行为。一般而言，所有物价值增加部分也应属于所有人的财产，但按揭房产的价值增加不同于一般所有物的价值增加。按揭房产的增值部分不仅是按揭购房人在婚前以个人财产支付房款部分的增值，还包括婚后以夫妻共同财产付款部分的增值和离婚时按揭购房人所欠贷款的增值，如果按揭购房人独享整个房产的增值，而对以夫妻共同财产付款部分中本属于另一方财产的增值不予考虑，仅将以夫妻共同财产付款部分中本属于另一方的财产返还给另一方，无疑与民法公平原则相背离。

   我们认为，以《婚姻法解释》为法律依据，“房屋增值”与《婚姻法解释》第十一条中“个人财产投资取得的收益”还是有区别的，房屋增值并非房屋的自然或者法定孳息，房屋因市场价值变化出售后本身已不存在，将其收益一律认定为夫妻共同财产，有违设定个人财产概念之初衷；因为“个人财产投资取得的收益”细分为自然增值和经营性增值，即一方以个人财产购买了房产、股票、古董等财产，在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上认为个人财产。但若是个人财产的自然增值是基于夫妻共同经营行为所产生，则为共同所有，故审判实践中掌握按比例分割较为妥当可行。

   三、按揭贷款分割的原则

   1、还款额中个人财产和夫妻共同财产的识别

   对于结婚后离婚前已经偿还的贷款额，应当依据《婚姻法》的规定，一般应当认定为夫妻共同所有，除非有证据证明夫妻双方有人是以其个人婚前财产还款或者夫妻双方有明确的财产约定。

   2、离婚时按揭贷款中未偿还部分的处理

   既然按揭贷款人是按揭贷款合同的借款人，双方结婚后另一方偿还贷款的行为是依据《婚姻法》有关夫妻共同财产的规定而产生的债务承担，那么，依据合同的相对性原理和《婚姻法》一方婚前债务应属个人债务的规定，按揭贷款人应是离婚时按揭贷款中未偿还债务的还款人，另一方不应当承担还款责任。

   四、按揭贷款分割的方法

   1、一方婚前按揭贷款且办理产权证，婚后双方共同还贷的房屋。

   根据《婚姻法》第18条和《婚姻法解释（一）》第19条，夫妻一方婚前订立房屋买卖合同与贷款合同，领受房屋且产权证办理在该方名下的，当然属于一方个人财产；除夫妻双方另有约定外，夫妻一方财产不因夫妻婚姻关系延续而转化为夫妻共同财产。婚后双方共同偿还贷款属于以夫妻共同财产偿还个人婚前债务，离婚时取得房屋所有权一方将共同还贷部分一半支付于对方。

   2、一方婚前按揭贷款，婚后取得产权证且共同还贷的房屋。

   因订立买卖合同与产权证办毕期间双方结婚，故界定房屋性质以订立合同还是以取得产权证为准将成为最大争议焦点。我们认为：夫妻一方订立房屋买卖合同旨在取得房屋所有权，之后将承担与房屋相关的一切权利义务，房屋产权亦将登记在其名下，故购房人享有房屋产权。婚后夫妻双方共同还款行为并不改变房屋所有权性质，离婚时取得房屋所有权一方应当将共同还贷部分一半支付于对方。

   3、婚前共同出资首付，以一方名义购房与贷款，婚后共同还贷的房屋。

   恋爱期间，双方可以共同出资购房以备结婚之用。如果以双方名义订立房屋买卖合同，产权证登记在双方名下，房屋属于夫妻共同财产毫无争议。争议是：一方出资，但以对方名义订立买卖合同和贷款合同且产权证登记在该方名下的房屋如何分割。我们认为：出资但未登记为产权人的一方应当证实出资行为，证实出资目的旨在购买房屋，而非借贷或赠与。如果举证不力，除非对方认可，否则出资人很难证实房屋属于共同财产，只能分得婚后共同还贷部分一半。

   4、婚后以一方名义订立买卖合同，以共同财产偿还贷款但产权登记在该方名下的房屋。

   从夫妻内部关系角度出发，该房屋无疑属于夫妻共同财产。离婚时应当根据财产具体情况，本着照顾子女和女方权益原则判决，取得房屋所有权一方给予对方相应补偿。法院判决非产权登记方取得房屋所有权并承担还贷义务时，必须办理房屋过户手续与还贷变更手续；如其还贷能力欠缺，银行未必同意。但是：如果第三人相信产权登记簿，向产权登记人购买该房屋，即使登记与实际权利不符，第三人基于对登记簿信赖，该交易应当法律保护，其可以取得房屋所有权。

   5、婚前房屋增值或贬值后果应当由夫妻双方共同承担。

   婚前个人房屋在婚姻关系存续期间可能将增值或贬值，由谁承担该后果无不产生争议。该部分详见上面的分析。